경제-부동산1(역전세)

<에필로그>

2019년 코로나 이후 시중에 풀린 유동성 자금으로 인해 부동산 가격이 극심하게 오르며 거품이 끼었죠. 2020년 21년 부동산 광풍이 불며 영끌(영혼을 끌어모아 대출받아 집사기), 벼락거지(집을 구매하지 않고 있었는데 갑자기 상대적 거지가 된 상황), 갭투자(자본금 거의 없이 높은 전세를 끼고 나머지 금액은 대출받아 집을 사는 현상) 같은 많은 신조어를 남겼죠. 부동산에 전혀 관심 없던 사람들 중 한 사람이던 저도 투기목적이 아닌, 전세사기를 당하지 않기 위해서라도 뒤늦게 부동산 공부를 시작하게 되었습니다. 전문가들이 말하는 어려운 용어를 풀어서 누구나 쉽게 이해하기 쉽게 풀어서 최근 부동산 동향을 적어봅니다. 

 

 

 

<2023~24년 전세대란>

전세대란 이라고 하죠, 임대차 3 법으로 급등했던 전세금에 대한 전세 만기가 슬슬 돌아오기 시작하면서 떨어진 집값과 갭차이가 없어지다 못해 집값이 전세가 보다 더 떨어지는 지역에서 난리도 아닙니다. 일단 역전세에 대해 알아보겠습니다.
2021년 7월부터 22년 6월까지 전세가 최고가를 찍었습니다. 그로부터 2년 후인 2023년 7월부터 2024년 6월까지 전세가가 매매가 보다 높은 현상이 전국에서 나타나고 있습니다. 문제는 집주인이 자기 자본 없이 대출을 무리 무리 하게 받아서 갭투자(자기는 살지 않고 다른 사람에게 전세를 놓고, 은행에서 돈 빌려 집을 사는 투자법)한 사람이 대부분이라는 것입니다. 어찌 되었든, 전세금을 돌려주지 못한 집주인들은 매매를 하거나, 대출을 받아 전세금을 돌려주어야 하지만, 이기적 이게도 매도할 집(팔 집)을 주변시세보다 비싸게 내놓고 배 째라 하는 것입니다. 매물(팔 집)과 입주물량(새로 분양하는 아파트)이 많은 지역에선, 그래도 전세금은 돌어주어야 하기에 팔 집을 싸게 내놓으며 주변 시세가 다 같이 내리고 집값을 내리는 분위기가 됩니다. 
 

<상급지와 하급지>

상급지는 일단 교통인프라와 일자리, 교육여건이 잘 갖추어진 곳입니다.
주로 강남, 한강변(용산, 성동), GTX(서울, 경기 잊는) 노선, 서울지역, 지역 부촌(예-대구 수성구, 부산 해운대구, 대전 세종시) 일자리 많은 수도권
 
하급 지는 일자리가 적고, 교통인프라가 안 좋고 서울이나 수도권과 멀고, 인구감소, 고령화가 심각하며 신도시 혁신도시라고 해서 아파트만 빽빽하게 들어선 곳, 이런 지역의 낡은 옛날 아파트나 빌라 등입니다.
 

<내 집마련과 매매 시 고려할 점>

1. 서울에 있는 집
2. 빌라가 아닌 아파트 이면서 500세대 이상인 단지
3. 갭투자를 해야 내 돈이 덜 들어간다. 
4. 급매이거나 특별분양을 노려본다.
5. 상급지를 노린다.
 

<언론을 믿지 마라>

언론은 대부분 대형건설사 입장에서 집을 사는 것을 유도합니다. 그래서 반드시 직접 데이터를 보고 매물량, 교통, 부동산의 사이클, 일자리수, 주변시세를 모두 다 살펴야 합니다. 조금씩 공부해서 더 쉽게 풀어서 알려드리겠습니다.